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Lorsqu’on commence dans le secteur de l’immobilier, il faut savoir précisément ce qu’on veut accomplir. En fonction des objectifs que vous voulez atteindre, vous pouvez savoir s’il faut investir dans l’immobilier résidentiel ou commercial.
N’écoutez pas votre frère ou votre meilleur ami qui est content et très heureux avec sa famille, dans sa nouvelle propriété. Certes, c’est un grand accomplissement dans la vie, cependant, il faut comprendre que vous n’avez pas les mêmes objectifs. Choisissez votre chemin vers la richesse de manière méthodique.
En effet, tout investissement que vous faites peut devenir rentable rapidement si vous adoptez les bonnes stratégies. Le plus important, c’est de savoir en réalité quelle est la marge de risque que vous pouvez supporter. Ainsi, vous ne dépenserez pas de l’argent inutilement dans un projet perdu d’avance.
Pourquoi vous devez investir dans l’immobilier maintenant ?
Lorsqu’il s’agit de prendre certaines décisions, plusieurs questions parcourent notre esprit. En général, on souhaite avoir suffisamment d’informations sur le marché dans lequel on souhaite se lancer. Malheureusement ou heureusement comme dans le domaine du digital, le marché de l’immobilier change.
Ceci dit, malgré tous les risques que cela engendre, plusieurs investisseurs souhaitent encore se lancer aujourd’hui. Et ceux-ci n’ont pas tort, car, les opportunités ne manquent pas et permettent à plusieurs de s’enrichir.
Le marché de l’immobilier après la crise sanitaire
En 2020, le monde a connu l’un des plus grands désastres de l’histoire, une crise sanitaire qui a touché le monde entier. Elle a notamment affecté les domaines de la restauration, du tourisme, de l’hôtellerie et du transport.
Malgré les efforts fournis pour éradiquer ce problème, les confinements incessants plongent les gens dans l’incertitude. Cependant, les prédictions pessimistes sont tout de même différentes de ce que l’on peut constater dans les faits. Certes, il y a eu un ralentissement dans les ventes et les constructions à la fermeture totale en mars. Étant de courte durée, on a assisté à une remontée assez rapide du marché.
En 2020 et 2021 le marché de l’immobilier a montré un dynamisme impressionnant pendant cette période difficile pour plusieurs. Ceci à tel point qu’en décembre un communiqué parlait d’un record du marché de la revente.
En 2022, on constate un ralentissement dans l’ activité immobilière avec un recul des ventes de -18 %. Ceci est notamment dû aux hausses des taux d’intérêts.
Les avantages de l’immobilier en période d’inflation
La réalité dans laquelle nous évoluons n’est pas simple à accepter pour tout le monde. Dans le monde, on assiste à une inflation galopante depuis quelques mois. L’immobilier est un secteur propice en cette période, car chaque investisseur y trouve une certaine sécurité.
Cela concerne notamment l’immobilier locatif, car l’indice de références des loyers est directement lié à l’inflation. Les propriétaires peuvent alors percevoir plus de revenus qu’à leur habitude, car l’ajustement des loyers est différé.
Ajoutant à cela les coûts de construction qui augmentent, les prix du marché immobilier ne cesseront d’augmenter à leur tour. En conclusion, votre bien prend de la valeur avec le temps. Malgré les hausses de taux directeur, vous pouvez toujours investir dans l’immobilier avec une marge de risque raisonnable.
La loi 67 sur la location à court terme
La location à court terme a toujours été encadrée et suivie par les municipalités qui ne cesse de faire évoluer les lois et règlements. Cependant, leur règne sera quasiment achevé à partir du 25 mars 2023. La mairesse Nadine Brière est profondément contre cette nouvelle loi qui selon elle, sera un inconvénient sur le long terme pour la ville de Sainte-Adèle.
A compter de cette date, sur tout le territoire, les québécois pourront faire une location sur le court de leur résidence principale. Les municipalités n’auront donc plus le pouvoir d’interdire cette pratique à moins de passer par une procédure référendaire. D’après le ministère du Tourisme, cette loi a pour but de mieux encadrer l’hébergement collaboratif dans les résidences principales.
L’un des avantages de cette nouvelle loi, c’est que les propriétaires d’établissements de résidences principales seront exemptés des taxes d’affaires. D’autres part, ce n’est pas une occasion pour les propriétaires ou les locataires de faire n’importe quoi. En effet, il y a plusieurs plaintes qui sont déposées à cause des dégâts que peuvent causer les locataires.
La loi a aussi prévu un mécanisme permettant la suspension d’une attestation dans le cas d’infractions répétées. Le ministère du Tourisme prend totalement la responsabilité de ce mécanisme. C’est une bonne nouvelle pour les personnes avec des résidences principales et qui veulent les rendre rentables.
Immobilier Résidentiel ou Commercial; que choisir ?
Voilà, il faut absolument que vous fassiez un choix. Cependant, votre choix d’aujourd’hui peut s’avérer être complémentaire à votre vision. En effet, si vous en avez les moyens vous pouvez vous lancer à la fois dans l’immobilier commercial et résidentiel. En commençant par construire un bâtiment consacré à la location de bureau ou d’ entrepôt.
Par la suite, lorsque vous avez un cash flow important, pour ne pas enfin réaliser votre rêve de construire votre maison. Dans tous les cas, vous devez avoir la capacité financière suffisante pour acheter un bien immobilier.
Le bail brut, double, net ou triple net
Pour vous aider à faire un choix entre l’immobilier commercial et résidentiel, il faut comprendre le fonctionnement des baux. Ce n’est pas une tâche facile alors il faut garder en tête que plus le bail est net, moins le locateur aura de frais à couvrir. En ce qui concerne le bail triple net, le locataire à la responsabilité de tous les frais concernant la propriété.
La classification des locataires
Il est clair que la qualité du locataire est tout aussi importante si vous souhaitez investir dans l’immobilier commercial ou résidentiel. Or, la classification des locataires est utilisée dans l’immobilier commercial afin de se rassurer de la qualité du locataire. Aucune charte n’a encore été mise en place, mais on considère que plus la cote contient de “A” plus le locataire est de bonne qualité.
Par rapport à l’immobilier résidentiel, il est plus difficile de changer de locataire, alors bien faire cette évaluation est crucial. Si vous avez donc un prêteur sur gage comme locataire, attirer une clientèle de qualité ne sera pas si facile.
La publication des baux par les locataires du logement
En immobilier commercial, ce n’est pas si facile de se faire reprendre son bien immobilier. Un locataire pourrait même perdre ses droits à cause d’une négligence quant à la publication de son contrat de bail au registre foncier.
Par ailleurs, si vous achetez un immeuble en janvier 2022, vous avez 6 mois suivant l’achat pour aviser le locataire de la résiliation du bail. C’est pourquoi, il faut protéger votre bien en publiant votre contrat de bail. C’est le code civil du Québec qui s’applique dans ces cas-là et pas une Régie du logement.
Lorsqu’on parle de code civil, on pense directement aux frais d’avocats qu’il faudra payer et possiblement à un analyste pré-achat. Dans le résidentiel, le locataire bénéficie d’une certaine protection, car un locateur ne peut pas reprendre son bien immobilier. En termes de baux, le résidentiel est sans doute une meilleure option.
Le financement et le taux d’inoccupation
Au regard de la diversité des commerces qui existent, l’immobilier commercial est plus difficile à financer. Contrairement au résidentiel, ce type d’investissement comporte plusieurs risques qui ne rassurent pas les banques. Celles-ci voulant toujours financer un bas pourcentage de la valeur qu’elles-même déterminent.
Si un bâtiment résidentiel représente près de 1 000 000 $, le montant du financement pourrait aller jusqu’à 750 000 $. Cela dit, pour une propriété d’une valeur similaire, vous ne pourrez pas obtenir le même montant. Ce qui signifie que pour un investissement dans le commercial une mise de fond beaucoup plus importante est nécessaire.
Les avantages et inconvénients de l’immobilier commercial
De manière non exhaustive, voici ce qui vous permettra de comprendre l’immobilier commercial. En commençant par le premier avantage qui est la gestion simple des locataires, car ils sont plus stables. De plus, le financement fait par le vendeur est plus fréquent et les améliorations locatives sont aux frais du locataire.
D’autres part, il est possible de récupérer des taxes sur les différentes dépenses liées au bâtiment. Et par ailleurs, vous aurez moins de responsabilités, car vous pouvez contacter un gestionnaire de bien immobilier. Celui-ci prendra en charge la gestion de votre bâtiment dans sa totalité, faisant un rapport mensuel sur les loyers encaissés et les dépenses nécessaires.
Il est clair que le risque en immobilier commercial est beaucoup plus important, donc avant de vous lancer il faut comprendre cela. La mise de fond est généralement très élevée et le champ est très restreint pour trouver des locataires. Au niveau de l’emprunt, avec les taux d’intérêt qui augmentent, vous n’aurez certainement plus envie d’investir.
Cela dit, ce ne sont pas les seuls inconvénients dans ce domaine, car à cela s’ajoute l’amortissement du prêt qui est court. On compte généralement 15 ans pour le remboursement sans compter les frais de dossiers qui sont beaucoup plus élevés. De surcroît ce n’est absolument pas facile de trouver une banque qui pourrait financer votre projet.
Les avantages et inconvénients de l’immobilier résidentiel
Bien que l’immobilier résidentiel soit aussi rentable que l’immobilier commercial, il présente aussi plusieurs inconvénients. Cela dit, parlons tout d’abord des avantages que cela représente, car il ne s’agit pas seulement de s’acheter une propriété pour couler des jours heureux demain. Tout d’abord, il y a de la simplicité dans la recherche de locataire et surtout, les trouver est tout aussi simple.
Ici le champ de possibilité est plus grand par rapport à l’immobilier commercial, ce qui signifie qu’il est possible de revendre facilement. Par ailleurs, il est possible ici d’opter pour un assureur hypothécaire. Le financement de votre bien immobilier pourrait alors se faire jusqu’à 95 % du prix normal qu’il faut payer.
Parlant de choses moins avantageuse lorsque vous vous lancez dans l’immobilier résidentiel, la gestion des locataires. Elle vous prendra plus de temps, d’énergie et vous coûtera potentiellement plus d’argent. En plus de cela, les locataires sont assez volatiles et vous n’avez aucune certitude qu’ils resteront sur une période fixe. Pour ce type d’investissement, il faut prévoir un bail de la Régie du logement et c’est une étape obligatoire.
Conclusion
Est-ce qu’avec tous les éléments que vous avez dans ce texte vous avez la réponse à votre problème. En toute sincérité, il est difficile de se prononcer donc en théorie, la réponse est : ça dépend. En tant qu’investisseur immobilier, il faut comprendre que se lancer dans l’un ou dans l’autre est avantageux comme désavantageux.
Tout dépend réellement des objectifs que vous poursuivez sur le long terme et des résultats que vous souhaitez atteindre. N’hésitez pas à investir si vous en avez la possibilité, car les opportunités d’aujourd’hui ne valent pas celle de demain. En effet, dans l’avenir vous pourriez regretter pourquoi vous ne vous êtes pas lancer plutôt comme certains investisseurs.